Ζητείται φθηνό δυάρι – τριάρι

Σαφείς τάσεις ανάκαμψης εμφανίζει το τελευταίο διάστημα η εγχώρια αγορά ακινήτων, με τους ιδιοκτήτες να έχουν πλέον υψηλότερες προσδοκίες σε ό,τι αφορά τις τιμές που ζητούν για τα διαμερίσματα κυρίως στην Αθήνα, 


αλλά και στην υπόλοιπη Ελλάδα. Αυτό όμως που χαρακτηρίζει σήμερα την ελληνική κτηματαγορά είναι η έλλειψη αγοραπωλησιών σε «μεσαίου» κόστους διαμερίσματα, δηλαδή της τάξεως των 150 - 350 χιλιάδων ευρώ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία, η πλειονότητα των πράξεων αφορά μεταχειρισμένα ακίνητα, κυρίως δυάρια και τριάρια, με τιμές έως 90.000 ευρώ, τα οποία αγοράζουν Έλληνες και κάποιοι μετανάστες, ενώ στον αντίποδα καταγράφονται αρκετές αγορές υψηλού επιπέδου κατοικιών, των οποίων η τιμή κυμαίνεται μεταξύ 350.000 και 600.000 ευρώ, τις οποίες αγοράζουν κυρίως ξένοι ως εξοχικά για εκμετάλλευση μέσω Airbnb ή για να αποκτήσουν την «πολυπόθητη» Χρυσή Βίζα.

Σύμφωνα με στοιχεία που δημοσίευσε η «Χρυσή Ευκαιρία», όπως προκύπτει στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018, η μέση τιμή πώλησης ανά τ.μ. στην Αττική έχει αυξηθεί φέτος σχεδόν κατά 2% έναντι του 2017 φθάνοντας τα 2.014 ευρώ από τα 1.979 ευρώ ανά τ.μ. που ήταν την περασμένη χρονιά. Το 2017 πάντως η αύξηση ήταν ακόμη υψηλότερη, σχεδόν στο 7% έναντι του 2016, που ήταν ουσιαστικά και η χειρότερη χρονιά της τελευταίας πενταετίας, με μέση τιμή ανά τ.μ. στα 1.851 ευρώ, το χαμηλότερο νούμερο της τελευταίας πενταετίας.

Σημειωτέον ότι οι τιμές αυτές αντιπροσωπεύουν την προσφορά από πλευράς ιδιοκτητών, χωρίς φυσικά αυτό να σημαίνει ότι σε αυτά τα επίπεδα πραγματοποιούνται πράξεις αγοραπωλησιών.

Αυτό όμως που παραμένει κυρίαρχο είναι η αγορά «τοις μετρητοίς», καθώς οι τράπεζες εξακολουθούν να υποχρηματοδοτούν την απόκτηση κατοικίας, αφού άλλωστε η πλειονότητα των ενδιαφερομένων δεν διαθέτει επαρκή πιστοληπτική ικανότητα για την ουσιαστική δανειοδότησή της.

Σύμφωνα με αποτελέσματα της έρευνας που πραγματοποίησε η Ένωση Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας, το πρώτο εξάμηνο του έτους το 84% των αγοραπωλησιών έγινε με μετρητά, χωρίς τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού. Βέβαια, το αντίστοιχο ποσοστό σε προηγούμενη έρευνα της ΕΠΠΑ προ διετίας ήταν 93%, οπότε καταγράφεται μια μικρή έστω βελτίωση.

Τριάρια έως 90.000 ευρώ

Δεδομένης της περιορισμένης ρευστότητας, τουλάχιστον από τους Έλληνες αγοραστές, τα ακίνητα που πωλούνται περισσότερο είναι κόστους έως 90.000 ευρώ, όπου συγκεντρώνεται το 72,3% του συνόλου των συναλλαγών. Επιπλέον το 45% των αγοραπωλησιών αφορούσε ακίνητα επιφάνειας έως 75 τ.μ. Αξίζει να σημειωθεί επίσης ότι το 68% των ιδιοκτητών ακινήτων που πωλήθηκαν αναζητούσε αγοραστή για διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών, ενώ το υπόλοιπο 32% κρίνεται σαφώς πιο περιζήτητο, δεδομένου ότι βρισκόταν υπό καθεστώς πώλησης για περίοδο μικρότερη του εξαμήνου. Σε κάθε περίπτωση, μόλις το 12% των αγοραπωλησιών αφορά νεόδμητη κατασκευή που θα κατοικηθεί για πρώτη φορά.

Με βάση την έρευνα, οι Έλληνες αποτελούν το 74,2% των αγοραστών κατοικιών, ενώ από τους αλλοδαπούς αγοραστές ξεχωρίζουν οι Αλβανοί (7%) και οι Βούλγαροι (6,3%), κατά κύριο λόγο μόνιμοι κάτοικοι στην Ελλάδα, που αγόρασαν ακίνητα μέχρι 90.000 ευρώ σε όλη την επικράτεια, για τους οποίους δεν αποτελούσε εμπόδιο η κακή κατάσταση του ακινήτου, εφόσον ήταν καλή η τιμή.

Στον αντίποδα, Γερμανοί, Ελβετοί και Ισραηλινοί αγόρασαν ακίνητα αξίας 351.000 και 650.000 ευρώ, που δεν απαιτούσαν ανακαίνιση ή βελτιώσεις. Οι Ισραηλινοί αγόρασαν για εκμετάλλευση, ενώ Γερμανοί και Ελβετοί για εξοχική κατοικία. Οι Κινέζοι απευθύνονται αποκλειστικά στη Χρυσή Βίζα και αγόρασαν ένα ή περισσότερα ακίνητα συνολικής αξίας 250.000 ευρώ. Άγγλοι και Ελβετοί έδειξαν προτίμηση στην Πελοπόννησο, ενώ Σέρβοι και Γερμανοί στη Βόρεια Ελλάδα.

Εκτός από τους Έλληνες, ακίνητα ιδιοκτησίας τραπεζών αγόρασαν Αλβανοί, Βούλγαροι και Γερμανοί. Ελβετοί και Κινέζοι αγοραστές ήταν σε παραγωγική ηλικία 35-55 ετών, ενώ Άγγλοι και Γερμανοί ήταν συνταξιούχοι.

Επιπλέον το 24,2% των αγοραπωλησιών (συνολικά) αφορούσε πρώτη κατοικία, χωρίς την καταβολή ΦΠΑ, ενώ ιδιαίτερης μνείας χρήζει το ότι το 23% των αγορών αφορούσε ακίνητα ιδιοκτησίας τραπεζών. Αντίστοιχα το 45,7% των ακινήτων αποκτήθηκε για την κάλυψη αναγκών στέγασης οικογενειών, ενώ το 31,8% αφορούσε επένδυση με στόχο την εκμετάλλευση μέσω ενοικίασης (π.χ. βραχυχρόνιες μισθώσεις κ.λπ.).

Χαμηλότερα εκτός Αττικής

Πάντως τα στοιχεία δείχνουν ότι, στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας, οι αυξήσεις στις τιμές ανά τ.μ. είναι χαμηλότερες και κινούνται κάτω του 1% για το πρώτο εξάμηνο του 2018 σε σύγκριση με το 2017, φθάνοντας τα 1.964 ευρώ ανά τ.μ. από 1.947 ευρώ ανά τ.μ. το 2017, έτος κατά το οποίο παρατηρήθηκε το υψηλότερο ποσοστό ανόδου στην πενταετία, σε ποσοστό 5,6%. Η διετία 2015 - 2016 ήταν η χειρότερη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που ήθελαν να προχωρήσουν σε πωλήσεις με πτώση κατά 7% για τις δύο χρονιές, ενώ το 2016 κατεγράφησαν οι χαμηλότερες τιμές ανά τ.μ. φθάνοντας τα 1.844 ευρώ (μέση τιμή ανά τ.μ.) σε όλη την Ελλάδα.

Με βάση τα εν λόγω στοιχεία για το 2017 προκύπτουν οι μεγαλύτερες αυξήσεις ως προς τη μέση τιμή πώλησης, με τα νούμερα να αποτυπώνουν διψήφιο ποσοστό αύξησης έναντι του 2016. Ενδεικτικά η μέση τιμή πώλησης στην Αττική το πρώτο εξάμηνο του 2018 είναι στα 307.000 ευρώ, με άνοδο 5% σε σύγκριση με το 2017, ενώ το 2017 η μέση ζητούμενη τιμή ήταν στα 292.000 ευρώ με άνοδο σχεδόν 15% έναντι των 254.000 μέση ζητούμενη τιμή για τις κατοικίες στην Αθήνα το 2016, που ήταν και στην περίπτωση αυτή η χειρότερη χρονιά.

Ανά την Ελλάδα η μέση τιμή πώλησης κατοικιών αγγίζει φέτος στο τέλος του πρώτου εξαμήνου, με βάση πάντα τα στοιχεία της «Χρυσής Ευκαιρίας», τα 310.000 ευρώ με άνοδο 4,5% έναντι του 2017, οπότε το αντίστοιχο ποσοστό αύξησης ήταν 13,5%, στα 296.000 ευρώ.

Πού αυξάνονται οι τιμές

Σύμφωνα με τα στοιχεία, οι μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση τιμή ανά τ.μ. καταγράφονται σε Ρουφ και Κεραμεικό με ποσοστά αύξησης 66% και 57% στο τέλος του πρώτου τετραμήνου του 2018, έναντι του πρώτου τετραμήνου του 2017, με μέση ζητούμενη τιμή φέτος στα 1.983 ευρώ και 1.638 ευρώ ανά τ.μ. Η υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή ανά τ.μ. καταγράφεται στην Ακρόπολη, στα 4.142 ευρώ ανά τ.μ. από 3.144 ευρώ ανά τ.μ. πέρυσι, με άνοδο 32%.


Ποσοστά ανόδου άνω του 30% σημειώνουν φέτος οι ζητούμενες τιμές – με βάση πάντα τις προσδοκίες των ιδιοκτητών – σε Γουδή, Ζεφύρι και Πλατεία Αμερικής, ενώ στις περιοχές του Πειραιά (Πέραμα, Φρεαττύδα και Πασαλιμάνι) τα ποσοστά ανόδου κυμαίνονται μεταξύ 22% και 26%. Στο Κολωνάκι η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 3.424 ευρώ ανά τ.μ. με αύξηση 18% έναντι του πρώτου τετραμήνου του 2017, ενώ οι χαμηλότερες αυξήσεις (13%) παρατηρούνται σε Καματερό, Σταθμό Λαρίσης, Γκύζη και Ζωγράφου.

πηγή